Česká bytová apokalypsa: Kdo za ni může

VIDEO KOMENTÁŘ - Komentáře autor: Pavel Jégl

Češi se mohou těšit z vyšších platů, bydlení je však pro ně čím dál nedostupnější. Růst cen bytů hravě překonává růst jejich příjmů.

Inspirace pro Čechy? Architekt Robert a pediatrička Samantha z amerického státu Washington se nechtěli zadlužit hypotékou, ani platit vysoký nájem, a tak si pořídili mobilní domek, ve kterém už dva roky vychovávají dcerku Aubrin

Inspirace pro Čechy? Architekt Robert a pediatrička Samantha z amerického státu Washington se nechtěli zadlužit hypotékou, ani platit vysoký nájem, a tak si pořídili mobilní domek, ve kterém už dva roky vychovávají dcerku Aubrin,zdroj: Profimedia.cz

Česko se vrací do čela států s nejvyšším růstem cen bytů.

To je dobrá zpráva pro investory do nemovitostí, zato špatná pro ty, kteří se chystají kupovat byt, anebo žijí v nájmu, protože ceny nájmů sledují ceny nemovitostí.

Strop proražen!

Z dat, která tento týden zveřejnila poradenská společnost Deloitte, vyplývá, že ceny bytů v českých městech ve druhém čtvrtletí vzrostly proti stejnému období loňského roku o 10 procent. Proti předchozímu kvartálu vyšly byty o 4,8 procenta dráž (tady).

Průměrná sazba za metr čtvereční se v Česku zvedla na 60 700 korun. V některých krajích sice klesala, ve většině ale zamířila nahoru.

Do druhé skupiny patří Praha, kde jsou ceny nejvyšší. Metr čtvereční tam vyjde v průměru na 84 200 korun. Nejlevnější z krajských měst je Ústí nad Labem, kde pořídíte metr čtvereční za 17 000 korun.

graf real index

mapa real index

Real Index ČR udává procentní změnu průměrné ceny prodejů bytů proti předchozímu období (Q1 2019) v krajských městech. Cena za m2 ve sledovaném čtvrtletí.,zdroj:Deloitte

Z časového srovnání je patrné, že ceny nabraly tempo poté, co počátkem roku zvolnily a kolísaly kolem inflace měřené spotřebním košem. Tento vývoj některé analytiky realitního trhu přiměl k závěru, že narazily či začínají narážet na strop.

Nová čísla však naznačují, že ceny strop prorazily a znovu letí vzhůru.

Máte na to?

Statistika Deloitte vrací Česko do pozice státu s nejrychlejším růstem cen bytů v Evropské unii (tady). To je dvojnásob alarmující, protože z jiné analýzy této společnosti vyplývá, že našinec musí na byt vydělávat nejdéle z dvanácti sledovaných evropských zemí (zde).

Na nový byt o 70 metrech čtverečních vydá 11,2 ročního platu. U Němce je tento ukazatel nazývaný index dostupnosti bydlení pět a Rakušana dokonce jen 3,7.

Data největšího českého developera, společnosti Central Group, ukazují, že zatímco před čtyřmi lety stačilo průměrně vydělávajícímu Pražanovi 10,1 ročního příjmu na to, aby si pořídil nový sedmdesátimetrový byt (tady), nyní na to padne 14,6 ročního výdělku.

Z toho je patrné, že ani rostoucí platy a mzdy ve většině případů nestačí pokrýt "bytovou inflaci". Ceny nemovitostí stoupají několikanásobně rychleji než příjmy. Byty jsou téměř o polovinu nedostupnější než před čtyřmi lety.

bytová apokalypsa

Budek pro malé ptactvo se v městech nedostává, obdobně jako malých startovacích bytů pro mladé rodiny,zdroj:Profimedia.cz

Takže je ekonomičtější platit nájemné? Kdepak, scestná úvaha. Průměrný nájem v Česku je dražší než průměrná splátka hypotéky (zde).

Kdo za to může?

Viníků je celý dlouhý zástup.

Začněme třeba u obecních zastupitelstev, která bezhlavě privatizovala byty s krátkodobým cílem dostat jednorázově peníze do obecního rozpočtu. Nabídka obecních bytů se tak většinou blíží nule. Nulová je potom i možnost zastupitelů ovlivňovat ceny bydlení a dostupnost.

Pokračovat se dá byrokratickým stavebním řízením. Na webu světové banky (oddíl Doing Business – zde) je dostupná tabulka, ze které je patrné, že Česko se loni v žebříčku 190 států propadlo ze 127. pozice na 156. příčku v pořadí délky stavebního řízení.

V české kotlině vyřídíte stavební povolení pro menší modelovou stavbu (pokud úřad dodrží všechny správní lhůty, jednání není přerušeno a nikdo se neodvolává) v průměru za 246 dní. Pro srovnání: v Dánsku to zabere 64 dnů.

Za dalšího viníka (zejména v Praze) bývají pokládáni turisté a majitelé bytů, kteří jim poskytují krátkodobé pronájmy prostřednictvím Airbnb a dalších sítí. Je jasné proč. Z turistů jim kápne podstatně víc než z dlouhodobých nájemníků.

Cílem soukromých majitelů přirozeně není to, aby bydlení bylo dostupné. Jsou to investoři, snaží se maximalizovat zisk. Kupují byty jako investici a pronajímají je. Je jich čím dál víc. Lidé z realitní branže odhadují, že nejméně třetinu prodaných bytů v metropoli dnes tvoří investiční byty určené k pozdějšímu prodeji nebo k pronájmu.

Na tom, že lidé, investují do nemovitostí, ať už přímo do nákupu bytů či domů nebo do nemovitostních fondů, však není nic divného. V době extrémně nízkých úrokových sazeb, kdy vklady v bankách či dluhopisy nevydělávají, je úprk k investičním nemovitostem s jistým výnosem přirozený.

profimedia-0091621180pat a mat

Bydlení je základ. Pat a Mat o tom dokážou vyprávět,zdroj:Profimedia.cz

Takže máme dalšího viníka: Centrální banku... ačkoli v tomto případě bychom měli ukázat i na Evropskou centrální banku, která svou gravitační silou usměrňuje sazby i mimo eurozónu.

…a co s tím?

Výrazně zvýšit úrokové sazby? V takovém případě, by se růst cen nemovitostí patrně zarazil. Vzrostly by však úroky většině hypotékářů a někteří z nich by se mohli dostat finančních, až existenčních problémů.

Zjednodušit tedy stavební řízení? Jistěže by to pomohlo, stavby by mohly začít dřív.

Pomoci by mohly nižší daně. Stát dnes zatěžuje byty 15procentní sazbou DPH, ty největší pak 21procentní. "Již před lety se diskutovalo o zařazení bydlení do snížené desetiprocentní sazby. Nyní, kdy velká města bojují s bytovou krizí, je vhodné toto téma opět otevřít," navrhuje šéf Central Group Dušan Kunovský.

Desetiprocentní DPH, která platila před krizí, by kupujícím průměrného bytu v Praze mohla ušetřit zhruba 300 tisíc korun. Zaúpěla by samosebou rozhazovačná vláda.

Ceny bytů by teoreticky měla snížit, anebo spíš aspoň zmrazit, i regulace nájmů. Mohla by srazit poptávku po vlastním bydlení. Spíš ale zafunguje v Berlíně, kde je v nájmu 85 procent bytů. Radní se tam nedávno rozhodli stanovit na nájmy strop.

V českých městech je ale situace opačná. Převažují byty v osobním vlastnictví. Regulace by na ceny bytů patrně vliv neměla, navíc by ji Ústavní soud nejspíš zrušil.

Politici by však mohli uvažovat o masivní podpoře výstavby obecních bytů nebo bytů ve vlastnictví společností, které fungují ve spolupráci s městy, jak to je například ve Vídni. Rakouská metropole opakovaně získává titul nejlepšího města k životu v hodnocení společnosti Mercer - v kategorii bydlení.

Ve Vídní je čtvrtina bytů v obecním vlastnictví, další čtvrtina patří obecně prospěšným stavebním firmám, které na stavbu dostávají od města dotované půjčky. Na oplátku udržují přijatelné nájemné a většinu výnosů investují do oprav bytů (více tady).

Receptů a inspirací se dá najít samosebou víc. Může je poskytnout třeba Singapur (viz video). A co vy, nevíte o dalších zajímavých příkladech, jak řešit bytovou apokalypsu?

Tagy: Česko byty domácí hypotéky ceny bytů ceny bydlení

Zdroje: Deloitte,Central group